出租不动产：预征率根据纳税人类型和计税方法不同（如一般纳税人简易计税为5%）

一、2026年建筑业增值税法新规变化点

2026年建筑业增值税法新规变化点主要包括以下方面：

1.简易计税范围调整旧规中，甲供工程一般纳税人可选择3%简易计税；新规剔除了该优惠，2026年1月1日后新签甲供工程合同的一般纳税人需按9%适用一般计税。不过，2026年1月1日前已备案的老项目可沿用简易计税至完工。这一调整缩小了简易计税的适用范围，促使企业更规范地适用一般计税方法。

2.分包扣除开票规则变化旧规对清包工、老项目等简易计税项目的分包款开票无明确限制；新规要求此类项目支付的分包款仅能取得或开具普通发票，仅总包款减分包款的差额部分，可选择开具专票或普票。这一变化规范了分包扣除的开票流程，减少了税务风险。

3.纳税义务时点调整旧规按“发生应税行为并收讫款项”确定纳税义务，开工前预收款一般无需预缴；新规明确有预收款的项目，纳税义务为“实际开工日”与“合同约定服务开始日”孰早，达到时点需就全部预收款申报纳税。这一调整使纳税义务时点更加明确，避免了企业利用时间差进行税务筹划。

4.砂石料计税规则调整旧规为“销售自产的砂、土、石料”可适用简易计税，但界定模糊；新规修改为“销售自行采掘的砂、土、石料”，外购原料再加工的砂石料不得适用简易计税。这一变化明确了简易计税的适用范围，防止企业通过外购原料再加工的方式享受简易计税优惠。

5.销售货物带安装计税规则调整旧规下销售活动板房、钢结构件等货物带安装，易产生混合销售与兼营的计税争议；新规明确此类业务统一按销售货物计税，适用13%税率，安装服务不得单独适用9%建筑服务税率。这一调整统一了计税规则，减少了税务争议。

6.销售机器设备带安装计税规则调整旧规中，销售自产或外购机器设备带安装，分核算销售额后安装服务可按3%简易计税；新规因统一混合销售计税规则，未提及该优惠，或许已被取消，统一按13%销售货物计税。这一变化简化了计税方式，但可能增加企业的税负。

7.已开专票需红冲重开简易计税项目如果在2026年1月已按全额开具了专票，必须红冲原发票，重新按差额开具。这一规定确保了发票开具的合规性，避免了企业利用全额开票进行税务筹划。

二、2026年新《增值税预缴税款管理办法》

1、 2026年新《增值税预缴税款管理办法》自2026年1月1日起施行，明确了不同业务场景下的增值税预缴规则，并强化了征管要求。

2、一、适用范围与基本原则该办法依据《中华人民共和国增值税法实施条例》制定，延续现行制度，旨在规范增值税预缴税款的征收管理。纳税人发生特定情形时需预缴增值税，包括跨地级行政区提供建筑服务、预收款方式提供建筑服务、预售房地产项目、转让或出租异地不动产、油气田企业跨省销售相关服务等。

3、二、不同业务场景的预缴规则跨地级行政区提供建筑服务

4、需向建筑服务发生地主管税务机关预缴增值税。

5、一般计税方法：预征率为2%；简易计税方法：预征率为3%。

6、应预缴税款按公式计算：（全部价款和价外费用-支付的分包款）÷（1+税率）×预征率，需按工程项目分别计算并预缴。

7、原则上向机构所在地预缴；若跨地区提供服务并收取预收款，则需向建筑服务发生地预缴。

8、预征率与跨地区建筑服务相同，计算公式类似，需扣除分包款后计算。

9、房地产开发企业需向机构所在地主管税务机关预缴增值税，预征率为3%。

10、应预缴税款按公式计算：（预收款-应预缴增值税税款）÷（1+税率）×3%，企业应在收到预收款的次月纳税申报期内完成预缴。

11、需向不动产所在地主管税务机关预缴。

12、转让不动产：一般纳税人预征率为5%，小规模纳税人为3%；出租不动产：预征率根据纳税人类型和计税方法不同（如一般纳税人简易计税为5%）。

13、税款计算依据是否扣除购置原价等情形适用不同公式。

14、需向服务发生地主管税务机关预缴，新疆地区预征率为5%，其他地区为3%。

15、应预缴税款按公式计算：（全部价款和价外费用）÷（1+税率）×预征率。

16、三、特殊规则与征管要求小规模纳税人预缴起征点：月销售额未超过10万元（季度30万元）的，免预缴增值税。预缴税款抵减机制：纳税人预缴的税款可抵减当期应纳税额，不足部分结转下期继续抵减。征管要求：建筑服务纳税人需建立预缴税款台账，并提供相关合同、发票复印件等资料；逾期未预缴税款的，按《税收征收管理法》处理。